作为一种房地产服务模式，产业地产在中国的实践可以追溯到上世纪六七十年代的香港和八十年代的深圳。基本方式是为产品生产和加工贸易企业提供厂房，主要建筑形态是标准化的多层结构，经营的主要方式是出租。这样的一种房地产服务方式，上世纪末从沿海逐渐走向内地，在若干城市都有零星的实践。但从全国看，伴随着工业化和城镇化，为企业提供生产空间主要的方式仍然是直接向企业出让土地。总体上讲，这一时期的土地利用是粗放的、简单的，规划建设的水平也是参差不齐的、低效率的，可以统称为产业地产的“0”时代。

产业地产的“1”的出现是本世纪初伴随着生产性服务业和技术性服务业的发展，特别是网信产业的发展而产生的，主要的试验地是各地的高新区或经开区。国内企业起步时大都学习借鉴新加坡裕廊、腾飞集团开发新加坡科技园和工业园的经验，以“科技园”“软件园”方式出现的比较普遍，比如浦东、中关村、厦门、大连、天府、光谷、南方等软件园。当时的政策环境极不确定，法规也不健全，如果地方政府的改革创新意识强一些，政策就比较灵活包容，一些探索性的方式就会得到支持，比如广东、浙江、武汉、重庆、天津、大连、长沙等地，在新世纪的前十年，产业地产的发展就走在全国前列。而上海、北京、厦门、西安、南京等地则采取了更为审慎的市场准入限制措施。

可以说，“从0到1”的过程，既是一个空间形态创新的过程、专业化服务的构建过程，也是一个突破固有政策藩篱的改革过程。比如说，产业地产的用地性质主要为工业用地,在规划申报图纸上填写空间功能时，从“厂房”这种固化形式就演变为“研发办公楼”、“产业用房”等形式。又比如，预售政策的引入，按栋、按楼层分割产权的方法的引入，使房地产的主要服务形态，从服务金融、贸易、城市服务等商办地产服务对象延伸为服务科技成果产业化的制造需求和新兴服务领域，使众多中小企业可以便捷获得发展所需的不动产。近二十年来，产业地产这种方式，迅速在全国各地相互借鉴推广，已成为服务新兴产业和成长性企业的主要空间供给形式。

产业地产区别于商办地产之处主要有三：其一，产业地产可选址区位大都在城市郊区和新区，而为非成熟市区，相对而言，城市基础设施条件比较薄弱，可遵循的市场经验也有限。不少开发企业在实践中都走过一些弯路，甚至有的第一次尝试就烂尾了。其二，目标客户多为具有科技创新基础的新兴企业而非成熟的金融、贸易和一般城市服务业主；客户往往具有高成长性，通常会被地方政府作为区域经济发展的新战略方向和希望所在。因政府的关注程度高，获得政策扶持的机会多；同时，这类企业创新失败的概率也较大，需求的不确定性也更为突出。其三，优势企业解决空间需求的途径多，甚至很容易就能直接取得土地自行规划建设。这就决定了产业地产项目需求的局限性，以及投资开发的节奏、周期、方式与相对更为成熟的住宅和商办地产有显著区别，难以预测和把握，也不容易完全符合地产项目常用的金融资本收益评价规律。

目前，各地产业地产市场普遍存在优质客户稀缺、去化周期长、供应量过剩、租金收益不稳定、服务的针对性不够、开发企业资源整合能力不足等问题。这些都说明了参与这一市场的难度以及经营逻辑的内在矛盾性。

通常以不动产租售为基本形式的房地产市场价值逻辑是实现项目整体价值和建筑产品价值的最大化；而这样的价值观与产业地产项目所承载的社会期望通常存在显著的差异。产业地产项目只有同时满足目标企业客户与政府二个方面的诉求——既要成本可控，又要税收可期，才能避免和妥善处理各种矛盾。问题就产生了——站在产业地产商的角度要实现不动产价值的最大化，而客户的需求却是有效控制成本，区域产业发展又必须建立在税收和就业增长的基础上。如果不能解决这一深刻矛盾，产业地产就失去了立足点和可持续发展的动力。这正是“1”本身的复杂性以及“从1到N”的必然性。

“从1到N”，就是要突破产业地产商业模式的局限。从企业可持续增长的角度讲，既要改变空间服务的供给结构和供给方式，也要改变企业的盈利结构和盈利模式。本质上是从单一能力发展为多元能力；从单一盈利途径发展为多种盈利途径。以能力的发展和盈利渠道的拓宽作为支撑业绩的依据。我们坚信，“企业最好的产品就是企业自身。”下面我结合中电光谷5年来转型变革的实践，侧重介绍六个方面的能力建设。

我们通常所指的产业地产，主要指的是产业园区二级开发的业务形态，即目标用地在已有规划条件和确定成本的基础上进行规划建设和运营，总体上属于空间服务的微观形态或者说是产品形态。而实际上通常遇到的情况是，上位规划的方法论本身就存在明显的缺陷——既有功能结构的合理性问题，也有形态的整体性和连续性的问题。而已存在的宏观缺陷难以在微观实践中得到有效纠正。因此，要提升区域产业集群发展的质量，重要的设计管理经验能够在宏观规划层面充分发挥作用，首先就必须从宏观环节入手，改变单纯以房地产产品形态出现的服务样式。

2015年，中电光谷组建了专门开展产业规划及城市规划咨询的业务机构，有序开展上位规划咨询工作，包括区域规划、专题产业规划、创新生态建设规划以及突出以产业发展为根本目的的城市设计等等，帮助政府（包括所属平台公司）制订符合产业发展的系统政策环境，同时又提出具体的实施方式与条件。实质上不仅为政府的判断和决策提供依据，而且重新定义了企业与政府的关系，即改变了政府作为简单管控者的角色，同时，也使企业从普通开发者变为系统服务者和城市合伙人。这是“从1到N”所迈出的重要第一步，也是保证产业地产作为一种方法得到正确运用的必要前提。去年，我们出版了《规划的变革》一书，从实践经验中梳理和总结了“系统规划方法论”；今年一季度，我们又出版了《十四五规划框架下产业升级与新经济规划要览》，明确提出了今明两年规划咨询工作的方法指引。今年，预计我们的规划咨询收入可以超亿元。

2015年，有一项针对初创科技企业需求调查表明，位列前三的需求分别是资金、市场、人才。由此让我们认识到，空间服务如果脱离了目标客户最重要的需求，效率一定会大打折扣。因此，我们把以股权投资为基础的金融服务能力建设纳入议事日程，分别先后组建了两个侧重点不同的基金管理团队和一个信用担保公司。并且，通过自身的金融服务能力，广泛链接各类风险投资机构、银行、保险公司等，形成了针对任何类型的目标企业协同提供组合式金融服务的方式，并且将金融服务和空间服务有机结合起来。这样，既拓宽了空间服务的客户渠道，又延展了金融服务的功能深度。

股权投资是分享企业成长、成功成果的直接方式。当股权投资的金融服务与园区的空间服务相结合的时候，可以有效平衡有关的利益分歧，并且可以整合外部的政策杠杆，形成独具特色的服务结构。既能为股权投资业务助力，也能为空间服务业务增效。经过几年的努力，我们已投资的50多个优质项目中已有一家公司去年在科创版上市，多家在新三板上市，今明两年将会有数家公司可望在科创版上市。股权投资收益已成为我们盈利结构中越来越重要的组成部分，已成为中电光谷“从1到N”模式创新的重要里程碑。

无论是实施创新驱动战略还是提升双创服务的质量，都与空间服务有关。中电光谷从2015年起就把培育创新生态作为实施可持续发展战略的具体举措，组建了专门的团队和品牌“OVU创客星”，全面推动“科技企业孵化器”和“众创空间”建设，逐步探索出一条将较大空间规模的产业园区与服务更精细化的、更具空间体验价值的科技企业孵化器和众创空间结合起来，相互依托，相互促进。到目前为止，我们已在全国各地建成5个国家级科技企业孵化器，和10个国家级众创空间，还有16个省市级科技企业孵化器和众创空间。

创新生态培育是一个既响应当下国家政策，更放眼未来源头价值的重要的举措。不仅增强了空间服务的厚度和深度，更好地发挥股权投资的作用，也为产业园区的进一步规模扩张积蓄了需求动力。

数字化能力建设是2015年以来中电光谷实施转型变革的重大举措。非常幸运的是，我们从一开始就选择了以智能化为底层标准的正确路径，并形成了近百人的数字化骨干团队，构建了数字园区系统一体化解决方案，将低功耗广域物联网、5G、大数据、云计算、超高频RFID、生物识别技术、无源开关、人工智能等技术综合运用于园区的设施设备管理、安全交通消防管理、能效管理、供应链安全管理、资产管理和人员管理，显著提高了管理效率，降低了管理成本，改善了服务。近三年来我们积极推动内部综合运营体制改革，以数字园区系统为基础，将不动产的经营能力和物业服务、能源服务、生活服务能力结合起来，形成了一体化交付的综合运营管理体系。我坚信，建立在数字化基础上的一体化综合运营，是提升园区运营管理能力的方向。在推动我们自身开发的园区的数字化转型的过程中，我们进一步地提升了对外输出管理的一体化综合运营方法以及为各种类型的产业园区提供数字化解决方案。并为数字城市建设提供应用场景和数据基础。今年，我们数字园区事业部的数字化解决方案的营业收入预计将有可能超过2亿元。同时，还将获取多个不同类型较大规模产业园区综合运营业务委托。

一体化定制交付大体分为两种方式，一种是在我们自己开发的产业园区内，为特定的企业客户设计建造符合其特殊功能要求的项目，包括各种特定的办公、研发、生产、仓储功能组合空间；第二种是为产业园区的投资者提供从项目策划、规划、设计建造到运营管理的全过程、可灵活组合的全生命周期服务。实际上，产业园区承担着区域经济发展、金融及产业服务三种职能。随着产业服务能力的不断增强和完善，三种职能之间的专业合作与协同将成为一种趋势。中电光谷努力探索构建的全过程、全生命周期产业园区服务体系，可以形成灵活多样的组合方式，适合在任意阶段介入，帮助不同类型的主体，满足不同职能的需求。这也是中电光谷可持续增长战略的方法重点。

2018年，我们明确提出将“产业资源共享平台”建设作为中电光谷的长远战略目标。第一步，我们经过20年的专业积淀，已在全国30多个城市实施40多个园区，具有产业资源整合的实体基础。第二步，构建跨区域的产业合作体系。今年我们组建了集团产业合作中心，以供应链安全为线索，尝试寻求跨区域、跨行业创新资源协作和产能合作的途径与方法，探索跨区域产业布局和合作的有效机制。时间不到半年，已经出现了一些令人兴奋的进展。第三步，将已有的基于数字园区系统的产业园区网络与产业合作机制与各地方政府、行业组织、产业联盟、创新联盟等多种组织进一步增强产业资源的多元协同，从而吸纳更多的区域、行业的产业协作平台和工业互联网平台，开展更加丰富的平台化合作，进而吸引更多孤岛式产业园区加盟，进而帮助他们实现数字化转型升级。

产业地产，当它仅仅作为商业的目的存在时，可以施展的空间是有限的，未来的路必然步履维艰；而当它主要作为一种方法和手段时，发展的空间将无限广阔。今天，产业地产“从1到N”的重要性不亚于产业地产诞生时“从0到1”的重要性。

今天就与大家分享这些，谢谢！